Firma doradcza ITRA Polska, specjalizująca się w reprezentacji najemców nieruchomości komercyjnych, opublikowała jesienną edycję raportu dotyczącego rynku biurowego w Polsce. Raport pokazuje, że luka podażowa w największych miastach, w tym na rynkach regionalnych, wymusza na firmach wcześniejsze zabezpieczanie powierzchni i planowanie strategii najmu.
Zgodnie z wnioskami raportu „Rynek biurowy w Polsce z perspektywy najemców | Jesień 2025”, w najbliższych latach najważniejszym wyzwaniem dla firm będzie ograniczona podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w całym kraju – zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych – która wymusza wcześniejsze planowanie wynajmu i zabezpieczanie kluczowych lokalizacji.
W trzecim kwartale 2025 r. w całej Polsce oddano zaledwie 19,1 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych – z czego 3,5 tys. mkw. w jednym warszawskim projekcie oraz trzy obiekty o powierzchni 15,6 tys. mkw. w miastach regionalnych. Według prognoz w latach 2026–2028 na rynek może trafić zaledwie 120–200 tys. mkw. nowych biurowców.
„Luka podażowa w perspektywie najbliższych dwóch–trzech lat zwiększy konkurencję o najlepsze biura. Dodatkowo, bardzo duża aktywność spółek z sektora publicznego, które wynajmują stosunkowo duże powierzchnie, sprawia, że biur zdecydowanie brakuje. A to buduje silną pozycję wynajmujących. W efekcie czynsze w najlepszych lokalizacjach rosną, a najemcy – zwłaszcza ci poszukujący dużych modułów biurowych – są zmuszeni do rozpoczęcia procesu poszukiwania odpowiednich powierzchni z dużym wyprzedzeniem, aby zagwarantować sobie dostęp do najlepszych lokalizacji biur.” – mówi Martyna Balcer, COO, Head of Office Department w ITRA Polska.
Eksperci podkreślają, że każdy z głównych rynków regionalnych rozwija się dziś w innym tempie i wymaga odrębnej analizy. Kraków, mimo wysokiego poziomu pustostanów (18,6%), utrzymuje dodatnią absorpcję i pozostaje najaktywniejszym ośrodkiem najmu w kraju. Trójmiasto zachowuje zdrową równowagę między popytem a podażą, natomiast Wrocław i Katowice notują pogłębiające się pustostany (odpowiednio 21,8% i 23,4%) oraz ujemną absorpcję, co wskazuje na realne kurczenie się tych rynków.
W kolejnych kwartałach różnice między miastami prawdopodobnie jeszcze się pogłębią, ponieważ nowa podaż jest ograniczona. Aktywność najemców w regionach sprawiła, że w trzecim kwartale br. na ośmiu głównych rynkach regionalnych wynajęto łącznie 134 400 mkw. biur.
„Wysokie koszty adaptacji i ograniczona podaż powierzchni sprawiają, że dla wielu firm w miastach regionalnych optymalnym rozwiązaniem jest przedłużenie istniejących umów na nowych warunkach. Zmniejszająca się podaż sprawi, że właściciele biurowców będą mogli podnosić czynsze, a dopiero uzyskanie wyższych stawek najmu pozwoli deweloperom rozpocząć budowę nowych projektów” – komentuje Błażej Kucharski, Managing Director of Regional Markets, Head of Tricity Office, ITRA Polska.
W warunkach ograniczonej podaży firmy częściej decydują się na renegocjacje umów niż na przeprowadzkę do nowego biura. W Warszawie renegocjacje odpowiadają obecnie za 40% transakcji, a w regionach – za 42%.
„Renegocjacje stają się dziś głównym scenariuszem w strategii najemców. Przedłużenie umowy w dotychczasowej lokalizacji pozwala firmom elastycznie dostosować warunki najmu przy minimalizacji ryzyka i kosztów aranżacji nowego biura” – podkreśla Łukasz Dreger, Associate Director w dziale powierzchni biurowych ITRA Polska.
Najemcy coraz częściej wybierają mniejsze, nowoczesne biura w ścisłych centrach miast, rezygnując z dużych powierzchni na obrzeżach. Powrót pracowników do pracy stacjonarnej w wielu regionach zwiększa zapotrzebowanie na przestrzenie, które wspierają kulturę organizacyjną i efektywność zespołów.
„Najemcy coraz częściej stawiają na zabezpieczenie powierzchni w najlepszych lokalizacjach. W obliczu ograniczonej podaży kluczowe staje się nie tylko porównanie stawek czynszowych, ale też kompleksowa analiza kosztów i funkcjonalności biura” – mówi Izabela Kołcz, Senior Advisor w dziale powierzchni biurowych ITRA Polska.
Raport zwraca uwagę na rosnącą rolę modernizacji istniejących biurowców. Nawet stosunkowo młode obiekty, które nie spełniają aktualnych wymogów technicznych czy ESG, są wycofywane z rynku i poddawane przebudowie lub zmianie funkcji, np. na mieszkalną czy hotelową. To dodatkowo ogranicza dostępność powierzchni i wymusza elastyczność najemców w planowaniu najmu.